曾淵滄專欄 2007-12-11

曾 淵 滄 專 欄 ： 內 房 股 08 年 壓 力 大
連 續 兩 個 交 易 日 都 是 高 開 低 收 ， 氣 氛 很 不 好 ， 但 是 中 鐵 （ 390 ） 依 然 一 連 兩 個 交 易 日 都 逆 市 上 升 。 上 星 期 五 中 鐵 上 市 ， 我 身 處 於 國 泰 （ 293 ） 的 航 機 中 ， 由 悉 尼 飛 回 香 港 ， 航 程 9 小 時 ， 昨 日 才 有 機 會 買 股 票 ， 本 來 希 望 趁 大 市 下 跌 買 便 宜 貨 ， 但 是 中 鐵 股 價 硬 朗 ， 沒 有 便 宜 貨 買 ， 只 好 追 貨 。 昨 日 臨 收 市 前 以 7.76 元 的 價 格 買 入 ， 長 期 投 資 的 股 票 ， 貴 一 點 便 宜 一 點 沒 分 別 。 到 悉 尼 6 天 ， 印 象 最 深 刻 的 是 蒼 蠅 ， 很 難 明 白 這 麼 一 個 先 進 的 西 方 城 市 竟 然 如 此 多 蒼 蠅 。 印 象 第 二 深 刻 的 是 海 鮮 ， 在 香 港 我 從 沒 吃 過 如 此 巨 大 的 螃 蟹 與 龍 蝦 。 昨 日 指 雖 然 下 跌 341 點 ， 但 是 指 成 份 股 中 仍 有 15 隻 的 股 價 是 上 升 的 ， 因 此 ， 展 望 前 景 並 不 悲 觀 ， 四 叔 的 聖 誕 節 指 見 3 萬 點 的 預 測 仍 有 很 大 機 會 實 現 。 昨 日 其 中 一 隻 表 現 最 好 的 藍 籌 是 港 鐵 （ 066 ） ， 昨 日 港 鐵 收 市 價 27.6 元 ， 已 接 近 是 歷 史 收 市 新 高 價 ， 只 比 12 月 5 日 的 收 市 價 27.7 元 低 0.1 元 。 兩 鐵 合 併 後 ， 港 鐵 已 是 香 港 最 大 的 地 產 商 ， 港 元 利 率 下 跌 與 樓 價 上 升 ， 對 這 家 只 做 香 港 地 產 生 意 的 港 鐵 而 言 ， 其 優 越 處 更 勝 於 在 香 港 、 內 地 都 有 投 資 的 其 他 香 港 地 產 公 司 。
將 面 對 嚴 重 資 金 周 轉 問 題 展 望 2008 年 ， 內 地 房 地 產 市 道 恐 怕 會 遭 到 巨 大 的 壓 力 ， 其 中 壓 力 最 大 的 是 供 應 的 增 加 ， 中 央 已 經 在 嚴 查 全 國 各 地 囤 積 土 地 的 地 產 發 展 商 ， 迫 他 們 加 快 發 展 ， 荒 廢 土 地 超 過 3 年 者 要 交 罰 款 ， 超 過 5 年 者 可 能 土 地 會 被 無 償 沒 收 。 因 此 ， 今 後 3 年 至 5 年 ， 房 屋 的 供 應 量 會 大 幅 增 加 ， 樓 價 就 不 可 能 再 上 升 ， 甚 至 會 下 跌 。 當 然 ， 香 港 房 地 產 商 在 內 地 的 土 地 儲 備 比 較 少 ， 問 題 不 大 ， 一 些 內 地 的 地 產 發 展 商 就 會 面 對 巨 大 的 問 題 ， 其 中 最 嚴 重 的 問 題 是 資 金 周 轉 問 題 ， 這 些 內 地 地 產 商 手 上 的 土 地 非 常 多 ， 一 下 子 全 發 展 ， 建 築 費 從 何 來 ？ 香 港 天 水 圍 被 稱 為 悲 情 社 區 ， 為 甚 麼 ？ 因 為 沒 有 工 作 機 會 ， 為 甚 麼 沒 有 工 作 機 會 ？ 因 為 沒 有 足 夠 的 商 業 土 地 供 應 。 香 港 特 區 政 府 不 是 一 直 在 研 究 將 香 港 發 展 成 一 個 區 域 性 的 醫 療 中 心 嗎 ？ 為 甚 麼 不 撥 出 5 幅 指 定 為 醫 院 用 地 的 土 地 供 拍 賣 ？ 醫 院 用 地 供 應 多 ， 地 價 便 宜 就 可 以 發 展 區 域 醫 療 中 心 ， 同 時 為 天 水 圍 創 造 就 業 機 會 。