曾淵滄專欄 2007-07-26

曾 淵 滄 專 欄 ： 冷 卻 內 地 炒 樓 風 　 談 何 容 易


11 天 的 長 春 之 旅 結 束 了 ， 昨 晚 回 到 香 港 ， 長 春 是 吉 林 省 的 省 會 ， 不 算 是 小 城 市 ， 但 也只 能 算 是 二 線 城 市 ， 更 是 過 去 幾 年 才 開 始 發 展 ， 總 面 積 達 43 萬 平 方 米 的 歐 亞 賣 場是 2000 年 才 開 始 營 業 的 ， 當 時 ， 歐 亞 賣 場 的 位 置 是 屬 於 市 區 外 的 ， 當 時 的 市 區 僅僅 是 個 半 徑 3 公 里 的 小 地 方 ， 歐 亞 賣 場 的 土 地 成 本 低 得 難 以 想 像 。 為 了 增 加 賣 場 附近 的 人 口 ， 歐 亞 賣 場 自 己 發 展 附 近 的 房 地 產 業 ， 首 期 推 出 的 房 屋 每 平 方 米 僅 售 500 元 ， 才 3 年 時 間 ， 今 日 那 些 當 年 賣 每 平 方 米 500 元 的 房 屋 ， 市 價 已 達 每 平 方 米 3000 元 。
過 去 幾 天 ， 在 長 春 市 區 到 處 走 ， 觸 目 所 及 ， 皆 是 建 築 地 盤 ， 二 線 城市 尚 且 如 此 瘋 狂 地 發 展 房 地 產 ， 的 確 可 怕 。 我 小 心 留 意 觀 察 ， 大 量 市 郊 新 屋 的 空 置率 非 常 高 ， 大 量 新 樓 房 並 沒 有 人 居 住 。
房 屋 空 置 有 兩 種 可 能 ， 一 是 買 了 租 不 出 去 ， 或 賣 不 出 去 ； 二 是 發 展 商 囤 積 不 賣 ， 製 造 短 缺 。 我 不 知 道 那 一 種 情 況 才 是 正 確 。
不 過 ， 我 經 常 在 傳 媒 看 到 、 聽 到 有 關 內 地 房 地 產 資 產 泡 沫 時 ， 多 次 提 到 房 地 產 商 囤 積 房 屋 不 賣 ， 那 麼 看 來 ， 空 置 房 屋 應 該 以 囤 積 的 可 能 性 較 大 。

連 環 加 息 非 上 策

為甚 麼 發 展 商 囤 積 房 屋 ？ 因 為 發 展 商 明 白 ， 可 供 建 房 屋 的 土 地 供 應 越 來 越 少 ， 特 別 是今 年 全 國 人 大 之 後 ， 溫 家 寶 總 理 很 清 晰 的 告 訴 大 家 ， 國 家 土 地 不 能 不 斷 地 用 來 蓋 房屋 ， 必 須 保 留 巨 大 的 部 份 為 農 村 土 地 。 中 國 的 宏 觀 調 控 不 是 以 打 壓 樓 價 為 首 ， 而 是以 減 少 因 房 地 產 發 展 而 佔 用 農 地 為 主 ， 不 許 農 地 一 幅 幅 地 被 更 改 為 房 屋 用 地 。 今 日房 地 產 發 展 商 之 所 以 囤 積 房 屋 不 賣 ， 就 是 因 為 看 到 土 地 供 應 在 縮 小 的 背 景 下 決 定 的。
囤 積 土 地 、 房 屋 也 是 一 項 風 險 極 高 的 商 業 行 為 ， 你 囤 我 囤 ， 最 後 會 不 會 變成 囤 積 過 度 ？ 造 成 將 來 房 屋 供 應 過 剩 ？ 今 日 中 國 中 央 政 府 天 天 在 研 究 如 何 冷 卻 房 地產 市 場 ， 要 冷 卻 房 地 產 的 炒 風 ， 加 息 、 加 銀 行 儲 備 金 比 率 ， 減 銀 行 存 款 稅 率 … … 但是 ， 這 些 方 法 至 今 仍 無 法 發 揮 作 用 。 當 然 ， 若 再 大 幅 增 加 利 率 ， 炒 風 是 會 消 減 的 ，但 是 靠 加 息 來 壓 炒 風 ， 帶 來 的 是 不 景 氣 。
3 年 前 ， 美 國 開 始 加 息 ， 不 斷 加 息的 結 果 ， 今 日 美 國 的 房 地 產 市 道 的 確 垮 了 ， 影 響 到 金 融 業 的 安 全 度 。 1997 年 ， 香港 特 區 首 長 董 建 華 以 增 加 供 應 來 冷 卻 房 地 產 ， 這 就 是 名 震 天 下 的 所 謂 「 八 萬 五 」 計劃 ， 結 果 ， 問 題 非 常 糟 糕 ， 樓 價 一 跌 再 跌 ， 看 來 ， 要 做 好 房 地 產 的 宏 觀 調 控 而 又 不造 成 經 濟 衰 退 ， 的 確 不 簡 單 。