曾淵滄專欄2007-10-22

曾 淵 滄 專 欄 ︰ 買 樓 要 夠 豪 　 相 連 單 位 更 值 錢

今 年 ， 幾 乎 每 一 個 土 地 拍 賣 會 都 創 出 高 價 成 交 的 大 新 聞 ， 上 星 期 香 港 仔 地 皮 成 交 價 已 接 近 呎 價 1 萬 元 大 關 。 香 港 仔 不 是 傳 統 的 豪 宅 地 區 ， 地 產 商 仍 然 願 意 出 高 價 買 地 ， 可 見 地 產 商 對 豪 宅 的 信 心 非 常 強 ， 而 且 相 信 有 能 力 將 非 豪 宅 地 段 改 造 為 豪 宅 區 。

香 港 樓 市 呈 兩 極 化

平 均 而 言 ， 過 去 一 年 ， 香 港 二 手 樓 樓 價 上 升 約 一 成 多 一 點 ， 這 是 根 據 中 原 城 市 指 數 算 出 來 的 。 但 是 ， 不 同 地 區 的 樓 價 走 勢 各 不 一 樣 ， 香 港 島 最 好 ， 新 界 最 差 ， 豪 宅 仍 然 向 好 ， 低 價 樓 依 然 低 價 。 兩 極 化 越 來 越 明 顯 ， 地 產 商 也 明 白 這 個 道 理 ， 因 此 凡 勾 地 必 勾 豪 宅 地 段 ， 或 至 少 是 有 潛 力 發 展 成 豪 宅 地 段 的 地 ， 新 界 偏 遠 土 地 無 人 問 津 。
不 過 ， 大 家 想 一 想 ， 當 發 展 商 個 個 都 很 努 力 地 發 展 豪 宅 ， 會 不 會 有 一 天 豪 宅 過 剩 ， 低 價 樓 則 出 現 供 應 斷 層 的 現 象 ？
看 起 來 上 述 分 析 是 很 有 道 理 ， 那 麼 ， 大 家 是 不 是 應 該 現 在 去 買 低 價 樓 ？

豪 宅 定 義 要 夠 大

不 對 。 上 述 分 析 的 錯 誤 是 ： 豪 宅 買 家 不 是 香 港 人 ， 而 是 內 地 新 紮 起 的 暴 發 戶 ， 內 地 的 每 一 名 暴 發 戶 都 想 在 香 港 買 間 豪 宅 ， 他 們 或 多 或 少 都 覺 得 把 所 有 的 錢 留 在 內 地 是 不 安 全 的 ， 香 港 安 全 一 點 ， 甚 至 走 得 更 遠 ， 到 新 加 坡 買 樓 。 因 此 ， 盡 管 香 港 發 展 商 源 源 不 斷 地 建 豪 宅 ， 依 然 不 愁 買 家 。 而 且 ， 內 地 來 的 買 家 基 本 上 仍 是 屬 於 隔 山 買 牛 的 情 況 ， 對 香 港 的 所 謂 傳 統 豪 宅 區 在 那 不 是 很 清 楚 。 因 此 ， 大 角 嘴 、 香 港 仔 都 可 以 建 豪 宅 ， 豪 宅 已 不 局 限 於 山 頂 、 九 龍 塘 。
豪 宅 的 條 件 之 一 是 大 ， 面 積 一 定 要 大 ， 至 少 1500 平 方 呎 。 因 此 ， 我 們 可 以 看 到 最 近 新 地 （ 016 ） 申 請 將 去 年 拍 賣 得 來 的 豐 盛 街 地 盤 上 的 樓 宇 數 量 減 少 一 幢 ， 也 減 低 高 度 層 數 ， 為 甚 麼 ？ 因 為 要 將 每 一 個 單 位 的 面 積 加 大 。 要 知 道 ， 新 地 去 年 買 豐 盛 街 這 塊 地 ， 呎 價 竟 然 高 過 同 是 豐 盛 街 已 落 成 ， 樓 齡 僅 6 年 的 曉 暉 花 園 ， 理 由 是 曉 暉 花 園 面 積 最 大 的 也 只 有 900 多 呎 ， 又 不 能 將 相 連 單 位 打 通 ， 成 不 了 豪 宅 ， 永 遠 只 是 中 產 者 的 居 所 。 如 果 你 想 買 樓 ， 記 問 一 問 地 產 代 理 ， 你 隔 壁 的 那 個 單 位 能 不 能 打 通 ？ 相 連 單 位 值 錢 很 多 。