曾淵滄專欄2007-05-08

曾 淵 滄 專 欄 ： 牛 三 策 略 　 買 一 隻 沽 一 隻


海 泓 道 地 皮 拍 賣 ， 許 多 人 說 成 交 價 是 低 過 預 期 ， 但 是 ， 也 可 以 說 是 所 謂 預 期 是 吹 得太 誇 張 。 拍 賣 前 ， 地 產 代 理 竟 然 說 這 幅 地 的 拍 賣 價 會 高 過 底 價 一 倍 ， 海 泓 道 不 是 臨海 的 優 質 地 段 ， 只 有 高 層 才 能 有 海 景 ， 能 賣 到 呎 價 6147 元 已 是 不 錯 ， 已 高 過 底 價 54% 。
拍賣 後 ， 長 實 （ 001 ） 李 澤 鉅 在 接 受 訪 問 時 說 ： 「 這 是 一 幅 商 住 用 地 ， 商 場 不 值 錢 」， 因 此 住 宅 用 地 的 成 本 價 是 不 止 6147 元 。 特 區 政 府 規 劃 署 在 規 劃 土 地 發 展 時 ， 經常 強 制 住 宅 用 地 需 加 上 商 場 ， 目 的 是 為 住 戶 想 ， 方 便 他 們 。 但 是 ， 非 地 鐵 上 蓋 ， 非 傳 統 零 售 中 心 的 商 場 ， 實 際 上 是 發 展 商 的 負累 ， 因 為 這 類 商 場 的 顧 客 只 是 住 在 樓 上 的 住 戶 ， 缺 乏 外 來 遊 客 ， 只 能 開 便 利 店 ， 開超 市 已 很 勉 強 ， 不 可 能 賣 時 裝 、 皮 鞋 、 手 袋 這 類 高 增 值 的 商 品 。
香 港 的 商 場 的 租 金 也 是 非 常 兩 極 化 ， 旺 角 賣 魚 蛋 的 小 攤 位 租 金 驚 人 ， 但 不 少 住 宅 區 的 商 場 則 空 置 率 高 達 5 成 以 上 。
昨日 大 市 大 幅 調 整 ， 一 般 說 法 是 土 地 拍 賣 結 果 不 佳 所 致 ， 但 是 ， 真 正 的 理 由 是 升 得 太多 太 久 了 ， 不 能 不 調 整 ， 特 別 是 前 日 一 口 氣 兩 家 上 市 公 司 配 股 集 資 ， 那 才 是 真 的 打擊 。

有 股 冇 錢 是 大 忌
牛市 末 期 最 怕 的 是 配 股 與 供 股 ， 那 是 直 接 將 錢 從 市 場 中 吸 走 ， 進 入 上 市 企 業 或 上 市 企業 的 大 股 東 袋 中 。 市 場 上 的 錢 少 了 ， 到 最 後 ， 人 人 只 有 股 沒 有 錢 ， 牛 市 就 結 束 了 ，這 也 是 為 甚 麼 近 來 我 不 斷 重 複 ， 希 望 大 家 在 買 一 隻 股 的 時 候 ， 賣 另 一 隻 股 ， 盡 量 不要 再 從 口 袋 掏 錢 出 來 ， 只 讓 已 投 入 股 市 中 的 錢 自 我 打 滾 、 轉 換 。
昨 日 早 上 一 開 市 ， 指 已 經 低 開 ， 土 地 拍 賣 前 ， 大 市 已 大 幅 下 跌 ， 拍 賣 結 果 對 大 市 的 破 壞 性 並 沒 有 大 幅 加 深 。
現今 勾 地 方 法 改 變 ， 勾 地 成 本 下 降 ， 相 信 日 後 勾 地 的 數 量 會 增 加 ， 因 此 土 地 拍 賣 價 再創 新 高 的 機 會 不 大 。 但 是 ， 這 不 是 壞 事 ， 過 去 一 年 ， 土 地 拍 賣 價 不 斷 創 新 高 ， 但 是樓 市 卻 只 能 說 是 在 平 穩 中 微 漲 ， 升 勢 完 全 追 不 上 土 地 拍 賣 價 的 漲 幅 ， 這 麼 一 來 ， 對發 展 商 來 說 ， 是 風 險 越 來 越 大 ， 買 地 產 股 的 風 險 也 自 然 跟 增 加 。 地 產 商 能 以 較 低 的 價 格 買 土 地 ， 將 來 賺 錢 的 機 會 比 較 大 ， 對 股 價 就 更 有 利 。

國 泰 對 沖 油 價
中石 油 （ 857 ） 發 現 勃 海 灣 的 大 油 田 ， 從 此 世 界 石 油 供 應 大 幅 增 加 ， 結 果 會 是 油 價 下降 ， 這 對 沒 份 分 享 勃 海 灣 油 田 的 中 海 油 （ 883 ） 是 壞 消 息 ， 對 提 煉 石 油 的 中 石 化 （ 386 ） 是 好 事 。 現 在 我 手 上 同 時 擁 有 中 石 油 與 中 石 化 ， 取 其 有 對 沖 作 用 ， 當 然 ， 國泰 （ 293 ） 也 是 油 股 的 對 沖 另 一 個 工 具 。